总体上来说，车位可以地简单分为两种，一种是能办出产权证的，另一种是不能办出产权证的。所以在大家购买车位的时候一定要擦亮眼睛了解清楚，你签署的是《机动车位购置协议》，还是《车位租赁协议》或《使用权转让协议》。
一.不能办出产权证
常见的不能办出产权证的车位也可以地简单分为两种。
1.计入公摊面积的车位
一种是已经列入公摊面积的车位。只要列入了公摊，从法律上来说就属于不能办出产权证的车位，因为是全体业主共有。因此该类车位不可以购买产权但可以租赁。
大坑疑问
坑1：车位的面积还能计入公摊？？？很神奇的操作！！！，理论上小区已经全被业主购买，公共区域也都买有公摊面积。
坑2：计入公摊还没有产权证？？？
坑3：拆迁后，已经计入公摊，确还没有产权的车位，自然没有对应的补助或对应的车位？
2.人防车位
另一种是人防车位。
人防车位不同于其它车位，有着其特殊性。因为人防车位所占的面积属于人防工程，而人防工程又是属于人民防空工程建设的，根据有关规定，国防资产属于国家所有。此外，建设部相关条例已明确规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。因此，人防车位既不属于开发商，也不属于全体业主共有，该类车位也不可以购买产权。
那人防车位可不可以进行租赁呢？根据目前的司法实践，对人防车位的租赁主要有两种观点:
观点一、部分法院认为，任何单位和个人无权出售和转让人防工程的产权和使用权，转让人防工程车位的行为损害了国家利益和买受人利益，即使双方签订了车位使用权转让协议，该协议也是无效的。
观点二、按照“谁投资谁受益”的原则交由开发商开发管理的，开发商可以通过租赁人防车位获得租金，但使用人防工程必须办理登记手续。
因此，如要租赁人防车位最好先取得人防部门的许可。而且，租赁人防车位存在着因战争、自然灾害等不可抗力导致该车位被政府部门无偿征用的可能性。
最后，大家在约定租赁期限还要注意，依照《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。
大坑疑问：
坑1：特殊情况可以被无偿征用，不过一般不会发生
坑2：拆迁后明显没有补助，纯碎的租赁
目前全国各地大部分地区都没有为小区的地下车位办理产权证。而车位的权属问题一直以来也是各方关注的焦点。这其中的一个主要矛盾就是，开发商并不愿意将车位租出去，或者说更喜欢将车位卖出去一次性变现。但是大部分的车位都是没有办理单一产权的，同时还有大量的人防车位也被开发商卖了出去。
另一个矛盾就是没有产权的车位是不能出售的，而租赁的期限最长也只有20年。也就是说所有没有产权证的车位最终能受法律保护的期限只有20年。但是，可以赠送50年，赠送的物品也受到法律的保护
总的来说，无论怎么样都有坑。说白了就是老百姓被吸血了。总结如下
1.有产权的车位
买了车位的小区业主，还有独立购买车位。理论上车位所有权，统一都规业主。
2.无产权的车位
计入公摊了，不能办理产权了，明显的法律不合规。未来待整改
3.无产权的人防车位
所有人都没有产权，特殊时期可以征用，都可以理解。
如果拆迁后没有补偿，那么就也待整改。
开发商建设的，业主买单的，最终确只有使用权。
总的来说，在大城市里，从此没有绝对的私有财产，宅基地等。基本全是租赁和消费。
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